Alle Informationen zur Immobilienertragsteuer für Häuser, Grundstücke und Gebäude in Österreich, sowie die Höhe und Wissenswertes zur Abgabe finden Sie hier!
Die Immobilienertragsteuer in Österreich - das sollten Sie wissen!
Bereits seit dem Jahr 2012 müssen sämtliche Gewinne, die aus einer Grundstücksveräußerung resultieren, versteuert werden. Denn seitdem unterliegen auch sie der Einkommenssteuerpflicht. Besonders die Abschaffung der so genannten Spekulationsfrist stieß bei der Bevölkerung auf wenig Gegenliebe. Durch sie war es bislang möglich, nach Ablauf von zehn Jahren die Zahlung der Steuern zu umgehen.
Diese Möglichkeit stellt sich nun nicht mehr. Umso wichtiger ist es, auf dem neusten Stand zu sein, da Unwissenheit vor Strafe nicht schützt. Besonders vor dem Hintergrund gesehen, dass die Veräußerung eines Grundstücks nicht zu den normalen Alltagsgeschäften gehört, sind viele Bürger verunsichert, auf was es bei der Immobilienertragssteuer zu achten gilt.
Im Gegensatz zu Grunderwerbsteuer wird die Immobilienertragsteuer bei der Veräußerung eines Grundstücks oder eines Gebäudes und nicht bei dessen Erwerb fällig.
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Grundlage: was gilt als Grundstück in Österreich?
Zunächst soll mit einer essentiellen Aufklärung begonnen werden, die sich damit beschäftigt, was genau überhaupt ein Grundstück ist. Schließlich ist dies der Mittelpunkt der Steuererhebung. Bei einem Grundstück handelt es sich um Grund und Boden. Darauf können Gebäude stehen und es können dadurch auch grundstücksgleiche Rechte, wie beispielsweise Baurechte anfallen.
Was wird mit der Immobilienertragssteuer besteuert?
Wie der Name bereits vermuten lässt, werden durch diese Steuer die Erträge versteuert, welche sich aus dem Verkauf eines Grundstücks ergeben. Daraus folgt auch sogleich ein sehr wichtiger Punkt. Wird das Grundstück verschenkt oder vererbt, entsteht kein Gewinn.
Folglich gibt es dabei auch keine Pflicht zur Steuerzahlung. Auch wenn es um ein selbsthergestelltes Gebäude handelt, welches veräußert wird, muss die Immobilienertragssteuer nicht getilgt werden. Allerdings ist dabei meist auf den Einzelfall abzustellen. Die Rechtsgrundlage ist das Einkommensteuergesetz, genauer gesagt die §§ 30ff.
Die Höhe der Immobilienertragsteuer
Ganz besonders entscheidend ist natürlich die Frage, wie hoch die Steuer ausfällt. Handelt es sich um eine Veräußerung ab dem Jahr 2016, muss der Veräußere 30% des Erlöses einzahlen.
Es ergibt sich allerdings in manchen Fällen auch die Anwendung der so genannten Regelbesteuerungsoption. Diese erlaubt eine Absenkung des Steuersatzes, wenn der Veräußerer nachweisen kann, dass seine sonstigen Einkünfte geringer als die durchschnittlichen 30 % ausfallen. In diesem Fall kommt dann meist der Tarif Steuersatz zur Anwendung. Dieser ist deutlich niedriger.
Die Ermittlung des Gewinns
Wie bereits erwähnt, bezieht sich die Steuer auf den Gewinn der Veräußerung. Umso wichtiger ist es somit, genau zu wissen, wie dieser Gewinn berechnet wird.
Der Gewinn besteht nicht nur aus dem Kaufpreis, der an den Verkäufer bezahlt wird. Der Verkäufer darf von dieser Summe noch die Anschaffungskosten abziehen. Diese Anschaffungskosten sind allerdings zu unterscheiden, je nachdem ob es sich um ein so genanntes “Alt-Gundstück“ oder ein “Neu-Grundstück“ handelt.
"Neu-Grundstücke"
Bei den so genannten “Neu-Grundstücken“ handelt es sich um Grundstücke, die ab dem 31.3.2012 erworben wurden. Die Berechnungsgrundlage ergibt sich aus dem Veräußerungserlös, gemindert um die tatsächlichen Anschaffungskosten.
Eventuell können außerdem die Kosten für die Mitteilung an das zuständige Finanzamt geltend gemacht werden. Dies kann auch die Kosten für die Selbstberechnung der anfallenden Steuerhöhe betreffen, wenn solche Kosten denn angefallen sind.
Außerdem sollte der Inflationsabschlag beachtet werden. Denn nach diesem wird der Veräußerungsgewinn jährlich um 2% gekürzt. Dies gilt bis zum Jahr 2016 und kann nach dem Ablauf von 10 Jahren geltend gemacht werden.
"Alt-Grundstücke"
Bei sogenannten "Alt-Grundstücken" handelt es sich um Grundstücke, die bereits vor dem 31.3. 2002 gekauft wurden. Die Anschaffungskostenermittlung wird hier pauschal mit 86% angesetzt. Berechnungsgrundlage ist der Veräußerungserlös. Die restlichen 14% müssen somit versteuert werden. Die Steuerbelastung beträgt daraufhin 4,2% des Erlöses.
Ausnahmen
In Ausnahmefällen muss keine Immobilienertragssteuer bezahlt werden. Diese Ausnahmen, bei denen keine Pflicht besteht, die Immobilienertragssteuer zu begleichen, sind:
Hauptwohnsitzbefreiung
Handelt es sich bei dem veräußerten Objekt um ein Eigenheim, dann entfällt die Steuerlast. Dies gilt auch für die Eigentumswohnungen. Es muss sich dabei allerdings um den Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen handeln. Innerhalb der letzen zehn Jahre vor der Veräußerung muss der Verkäufer außerdem mindestens fünf Jahre durchgehend in dem Objekt gewohnt haben. Ansonsten kann dieser nicht als Hauptwohnsitz angegeben werden.
Herstellerbefreiung
Wie bereits erwähnt, entfällt die Steuer wenn es sich um ein Objekt handelt, welches der Veräußerer selbst hergestellt hat. Allerdings gilt es hierbei zu beachten, dass dies auch wirklich nur für das Objekt gilt. Der Grund und Boden darunter muss sehr wohl versteuert werden.
Als selbsthergestellt gilt ein Gebäude dann, wenn der Eigentümer das Risiko der Kostenüberschreitung bei dem Bau alleine trägt. Er muss somit nicht wirklich das Gebäude selbst errichten. Die tatsächlich selbst hergestellten Gebäude, wie beispielsweise ein selbstgebautes Gartenhaus oder ein Schuppen fallen nicht unter diese Regelung.
Immobilie mit Einkünften
Die Herstellerbefreiung kann außerdem dann nicht geltend gemacht werden, wenn das Gebäude zum Erzielen von Einkünften genutzt wurde. Dies muss sich auf die letzen zehn Jahre beziehen.
Diese Ausnahme soll den Fall abdecken, dass mit dem Gebäude Mieteinnahmen generiert wurden. Es ist jedoch möglich, den nicht vermieteten Teil für die Ausnahmeregelung geltend zu machen. Das könnte beispielsweise der Fall sein, wenn nur die eine Hälfte des Hauses vermietet wurde, die andere hingegen leer stand. Der leerstehende Teil würde die Anforderungen demnach durchaus erfüllen.
Falls sowohl die Hauptwohnsitzbefreiung, als auch die Herstellerbefreiiung auf das Gebäude zutreffen, dann ist ersterem der Fortritt zu gewähren. Denn dadurch kann nicht nur die Steuer für das Gebäude eingespart werden, sondern auch die für den Grund und Boden.
Tausch
Wenn das Grundstück gegen ein anderes Grundstück eingetauscht wird, entfällt die Zahlung der Steuer. Allerdings sind hier einige Auflagen zu erfüllen, es muss sich deshalb ausführlich informiert werden.
Enteignungen
Im Zuge eines behördlichen Eingriffs, der auch als Enteignung bezeichnet wird, muss keine Immobilienertragssteuer bezahlt werden. Denn der früherer Eigentümer ist hierzu meist ohnehin nicht in der Lage.
Informieren Sie sich auch über die Schenkungssteuer in Österreich!
Weitere Informationen dazu finden Sie online unter:
- https://www.jusline.at/30b_Immobilienertragsteuer_EStG.html
- http://www.liegenschaftsvertrag.at/category/steuern-und-abgaben/immobilienertragsteuer/
Darüber sollten Sie sich auch informieren:
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