Immobilienkredit - Kredit für den Hauskauf und Wohnungskauf

Die eigene Wohnung oder das Traumhaus mit Kredit finanzieren:

Viele träumen von den eigenen vier Wänden in Form eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung. Allerdings können die wenigsten diese auf einen Schlag bezahlen. Hierfür gibt es Immobilien Kredite bzw. Hypothekarkredite, mit denen Sie sich Ihren Traum vom Wohneigentum dennoch erfüllen können. Allerdings gibt es hierbei viele Dinge zu beachten, damit Sie sich nicht überschulden und eine Immobile erwerben, die Sie sich eigentlich gar nicht leisten können.

Mit diesem Ratgeber erhalten Sie alle Informationen und Tipps rund um das Thema Immobilienkredit, zeigen Ihnen verschiedene Möglichkeiten auf und sagen Ihnen, was Sie wissen müssen und worauf Sie achten sollten.

Was ist ein Immobilienkredit und wofür wird er benötigt?

Ein Immobilienkredit, der in Österreich oft auch Hypothekarkredit genannt wird, ist – der Name verrät es bereits – für die Finanzierung einer Immobile bzw. einer Eigentumswohnung. Er kann sowohl zum Kauf als auch zum Bau verwendet werden.

Der Immobilienkredit ermöglicht für viele erst den Bau oder Kauf einer Immobilie oder Eigentumswohnung, da er die Lücke zwischen dem aktuell verfügbaren Eigenkapital und dem Kaufpreis füllt. Eine Bank oder ein Finanzinstitut leiht Ihnen den Teil des Kaufpreises, den Sie nicht mit Ihrem Eigenkapital abgedeckt bekommen. Dafür zahlen Sie die Kreditsumme über eine bestimmte Laufzeit zu einem vorgegebenen Zinssatz zurück. Nehmen Sie einen Immobilienkredit auf, wird das Haus, das gekauft oder gebaut wird, belastet. Es bleibt solange im Besitz des Kreditgebers, bis Sie als Kreditnehmer die letzte Rate des Immobilienkredits getilgt und damit die Kreditsumme samt anfallender Zinsen und Gebühren komplett zurückgezahlt haben.

Verschiedene Formen der Immobilienkredite

In der Regel wird nur von einem Immobilienkredit gesprochen, wenn es um die Finanzierung des Baus oder Kaufs einer Immobilie geht. Aber es gibt verschiedene Formen der Finanzierungsmöglichkeiten. Wir stellen Ihnen die gängigsten Varianten der Hausfinanzierung in Österreich mit ihren Vor- und Nachteilen kurz vor, damit Sie einen Überblick über die Möglichkeiten bekommen.

Hypothekarkredit bzw. Annuitätenkredit

Der Hypothekarkredit bzw. Annuitätenkredit ist quasi der Klassiker unter den Immobilienkrediten und eine sehr beliebte Form bei der Hausfinanzierung. In diesem Fall werden über den gesamten Finanzierungszeitraum stets gleichhohe Raten gezahlt. Der Zinssatz und die Laufzeit werden vorher fix vereinbart. Gängig ist eine Laufzeit von 10 Jahren oder länger. Durch die Zinsbindung ist der Annuitätenkredit bzw. Hypothekarkredit vor allem in der aktuellen vorherrschenden Niedrigzinsphase eine sehr attraktive Möglichkeit, um die Finanzierung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung umzusetzen. Denn Sie haben über die komplette Laufzeit Planungssicherheit und müssen sich erst zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung wieder Gedanken um Zinssätze und Co machen.

Sie können aber auch alternativ variable Zinsen vereinbaren, die sich dann über die Laufzeit ändern können – nach unten, also zu Ihrem Vorteil, aber eben auch nach oben, sodass Sie mehr zahlen müssen. In diesem Fall ist die Planungssicherheit geringer sowie das Risiko höher. Dafür belohnt die Bank diese Form des Immobilienkredits meist mit einem noch günstigeren Zinssatz.

Bauspardarlehen

Auch das Bauspardarlehen ist einer der Klassiker schlechthin, wenn es um die Hausfinanzierung in Österreich geht. Diese Form des Immobilienkredites ist in drei Phasen unterteilt. Zunächst steht die Ansparphase an, in der Sie über einen meist recht langen Zeitraum ein bestimmtes Bausparguthaben ansparen. Erst dann haben Sie die Möglichkeit, das Bauspar Darlehen in Anspruch zu nehmen. Anschließend folgt die Zuteilung durch die Auszahlung des Bauspardarlehens. Dann erhalten Sie als Bauherr bzw. Immobilienkäufer das angesparte Bausparguthaben zzgl. vereinbarter Zinsen aus der Sparphase von der Bausparkasse zurückgezahlt. Zusätzlich erhalten Sie den Restbetrag des aufgenommenen Darlehens ausgezahlt. Dieser wird dann wie bei einem klassischen Kredit über einen vereinbarten Zeitraum an den Kreditgeber zurückgezahlt.

Weitere Finanzierungsarten

Neben dem Hypothekarkredit bzw. Annuitätenkredit und dem Bauspardarlehen gibt es noch weitere Möglichkeiten der Hausfinanzierung. Zu nennen ist unter anderem der Teiltilgungskredit, bei dem für eine bestimmte Laufzeit auf einen vereinbarten Betrag nur Zinsen und keine Tilgung gezahlt werden. Dieses Modell der Immobilienfinanzierung ist besonders lukrativ, wenn Sie in naher Zukunft den Eingang einer größeren Summe z.B. aus einer zahlungsreifen Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag bzw. dem Verkauf einer Immobilie erwarten. Diese sollte zumindest 10 Prozent des Kredits tilgen können. Diese Form des Immobilienkredits kann gut mit anderen Formen der Hausfinanzierung kombiniert werden, z. B. einem Bauspardarlehen oder einem Annuitätendarlehen.

Cap-Darlehen

Eine weitere Möglichkeit ist das Cap-Darlehen. Dieses zeichnet sich durch variable Zinssätze aus. Das kann für den Kunden prinzipiell sowohl von Nachteil als auch von Vorteil sein. Da Sie in diesem Fall aber keine wirkliche Planungssicherheit haben, sollte von dieser Form der Immobilienfinanzierung eher Abstand genommen werden. Zudem gibt es noch weitere Immobilienkredite wie eine Zwischenfinanzierung, um zum Beispiel einen Kauf vor dem Verkauf einer anderen Immobile zu ermöglichen. Auch eine noch nicht zahlungsreife Lebensversicherung oder ein in Kürze auslaufender Bausparvertrag können Gründe sein, warum ein kurzer Zeitpunkt mit einer Zwischenfinanzierung überbrückt werden muss.

Auch viele verschiedene Mischformen sind möglich und werden in der Praxis oft umgesetzt. So kann z. B. ein Annuitätendarlehen mit einem Bauspardarlehen gekoppelt werden. Grundsätzlich ist eine Kombination aus unterschiedlichen Finanzierungsformen eine durchaus empfehlenswerte Sache, da Sie so die benötigte Flexibilität erhalten und gleichzeitig Ihre Risiken minimieren können. Die Verwendung eines Bau- und Wohnkontos kann sinnvoll sein, wenn Sie die Kosten beim Hausbau noch nicht im Vorhinein genau abschätzbar sind.

Was unterscheidet einen Immobilienkredit von anderen Krediten?

Bei einem Immobilienkredit handelt es sich in der Regel um ein langfristiges und hohes Gelddarlehen. Hierfür verlangt der Kreditgeber, eine Bank oder ein anderes Geldinstitut, eine maximale Sicherheit. Dies ist in der Regel ein Grundpfandrecht auf die Immobilie. Dies bedeutet, dass der Geldgeber das Grundstück, das Haus oder die Eigentumswohnung bis zur Ablösung der Kreditschuld besitzt und veräußern kann, um bei einem Zahlungssäumnis durch den Schuldner auf diese Weise die Restschuld zu tilgen.

Niedrige und günstige Zinsen

Im Gegensatz zu anderen Krediten (wie einem gängigen Ratenkredit) erhalten Sie bei einem Immobilienkredit für die hohe Sicherheit einen niedrigen Zinssatz. Dies hat den großen Vorteil, dass sich hierdurch die Kosten für das Darlehen und damit die monatlichen Belastungen durch die Tilgung des Hypothekarkredites im Vergleich zu einem höheren Zinssatz reduzieren. Ein Immobilienkredit bzw. Hypothekarkredit beginnt in der Regel bei einer Darlehenssumme von 50.000 Euro.

Nach oben sind hierbei kaum Grenzen gesetzt, sodass der Betrag auch mehrere Millionen Euro umfassen kann. Entscheidend ist immer, dass die Darlehenshöhe immer vom Wert der Immobilie oder dem Grundstück abhängt und dieses nicht übersteigen darf. Je nach Bank dürfen die Kreditkosten, also Darlehenssumme zuzüglich Zinsen und gegebenenfalls anfallender Gebühren, nicht höher als der Grundstücks- oder Immobilienwert sein, um das Risiko für die Bank zu minimieren. Zudem muss die aufgenommene Summe natürlich auch zu Ihren finanziellen Möglichkeiten passen.

Eigenkapital

In der Regel ist für einen Immobilienkredit zudem eine bestimmte Menge Eigenkapital notwendig, um zumindest die Nebenkosten (z. B. Grundsteuer, Maklercourtage etc.) durch einen Bau bzw. einen Kauf abzudecken. In der Regel wird eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent empfohlen, sodass die Summe des aufgenommenen Kredits 80 Prozent des Objektwertes nicht übersteigen sollte. Es gibt aber auch die Möglichkeit der Vollfinanzierung, von der aber in der Regel abzuraten ist, da hierdurch die Kosten für den Kredit und somit auch die monatlichen Raten steigen.

Vor- und Nachteile eines Immobilienkredits

Vorteile eines Immobilienkredits auf einen Blick:

• für langfristige und hohe Gelddarlehen zum Kauf oder Bau von Wohneigentum
• niedrige Zinsen sorgen für geringere Kosten

Nachteile eines Hypothekarkredits auf einen Blick:

• Grundpfandrecht des Kreditgebers
• In der Regel keine Vollfinanzierung, also Eigenkapital notwendig

Wo bekommt man einen Immobilienkredit?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um einen Immobilienkredit aufzunehmen. Die meisten Interessenten werden bei ihrer Hausbank vorstellig und lassen sich ein Angebot unterbreiten. Dies ist aber nicht immer die beste und vor allem günstigste Variante. Denn es gibt zum einen noch mehr Banken und Sparkassen sowie auch andere Finanzdienstleister, bei denen Sie einen Immobilienkredit abschließen können.

Am einfachsten ist es, wenn Sie einen unabhängigen Berater oder einen Kreditrechner zurate ziehen. So können Sie sich nicht nur einen Überblick über die Möglichkeiten verschaffen, sondern auch die Kosten und Zinssätze zu vergleichen. Gehen Sie hierbei auch bis in die Details, um die genauen Konditionen wie die Laufzeit und die Anschlussfinanzierungsmöglichkeiten sowie eventuell anfallende Gebühren zu vergleichen.

Wer bekommt einen Immobilienkredit und was muss man dafür vorweisen?

Ein Immobilienkredit ist immer an den Bau oder Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung gebunden. Sie müssen also immer für die Anschaffung von Wohneigentum verwendet werden. Somit kommt ein Immobilienkredit nur für diejenigen infrage, die eine Immobilie oder eine Wohnung kaufen wollen. Allerdings ist es natürlich nicht so einfach, sondern die Vergabe von Krediten ist an strenge Richtlinien gebunden.

Die Bonitätsprüfung

Auf jeden Fall wird das Kreditinstitut überprüfen, ob Sie sich die monatlichen Belastungen durch die Raten für den Kredit leisten können (Bonität). Sie als Kreditnehmer (entweder Einzelperson oder (Ehe-)Paar) müssen also ein regelmäßiges und geregeltes Einkommen vorweisen und dieses auch einwandfrei belegen können. Dieses muss zudem in einer Höhe sein, dass Sie in der Lage sind, die monatlichen Raten für die Zinsen und die Tilgung des Hypothekarkredits problemlos und zuverlässig zu tilgen.

Nach Abzug der Kosten für das neue Eigenheim muss noch genug Budget übrig bleiben, damit Sie Ihre restlichen Kosten für den Lebensunterhalt, Versicherungen und Co begleichen können. Auch diese müssen Sie dem Kreditgeber nachweisen können, damit er sich einen Überblick über Ihre Ausgaben und damit verbunden Ihren finanziellen Spielraum verschaffen kann. Wir empfehlen, die Aufstellung der Ausgaben über mehrere Monate oder gar ein Jahr aufzulisten, da Sie sonst Gefahr laufen, regelmäßige, aber nur quartalsweise oder jährlich anfallende Rechnungen zu vergessen. Daher sind ein Einkommensnachweis über die letzten Jahre sowie eine Aufstellungen von Kosten und finanziellen Verpflichtungen auf jeden Fall Pflicht. Zudem ist es hilfreich, wenn Sie auch bereits ein Objekt auserkoren haben, das Sie gerne finanzieren möchten. Denn nur so kann der Kreditgeber ermitteln, ob dieses einen entsprechenden Wert und damit ausreichend Sicherheit darstellt.

Förderung vom Staat

Um die Kosten für den Kauf oder Bau eines Hauses zu senken, gibt es zudem noch die Möglichkeit der staatlichen Förderung. Der Staat Österreich bietet verschiedene Förderungsangebote für den Bau sowie die Modernisierung von Wohnraum. Die Form der Förderung können entweder nicht zurückzuzahlende Zuschüsse, günstige Darlehen oder Eigenkapitalhilfen sein.

Eine staatliche Förderung durch ein Darlehen läuft ähnlich ab wie ein Hypothekar- bzw. Annuitätendarlehen. Allerdings profitieren Sie hier in der Regel von besonders niedrigen Zinssätzen und einer sehr langen Zinsbindung. Um in den Genuss dieser Vorzüge zu kommen, müssen Sie bestimmte Voraussetzungen und Bedingungen erfüllen. Da die Voraussetzungen von Bundesland zu Bundesland variieren, informieren Sie sich idealerweise direkt bei der zuständigen Stelle. Informieren Sie sich auch vorab über Ihre mögliche Wohnbauförderung in Österreich!

Worauf ist bei einem Immobilienkredit zu achten?

Die Finanzierung einer Immobilie ist in der Regel nicht nur eine kostspielige, sondern auch eine langfristige Sache. Planungssicherheit hinsichtlich der anfallenden Kosten durch Zinsen und Tilgung ist daher sehr wichtig. Daher ist es (gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase) sinnvoll, einen Hauskredit mit festgeschriebenen Zinsen und einer langen Laufzeit abzuschließen. Immobilienkredite mit variablen Zinsen sind hingegen riskant, da die Zinssätze auch zu Ihren Ungunsten steigen können. So kann sich die finanzielle Belastung durch ein Eigenheim schnell deutlich erhöhen und Sie eventuell an die Grenzen Ihrer Möglichkeiten bringen.

Sonderspesen

Beachten sollten Sie auch die verschiedenen Sonderspesen, die bei einem Immobilienkredit meist anfallen. Hierzu zählen unter anderem Bearbeitungskosten und Schätzkosten, Kosten für die Pfandrechtseintragung und zusätzliche Versicherungsleistungen. Kalkulieren Sie diese unbedingt mit ein. Auch das Recht auf Sondertilgungen sollte Ihnen eingeräumt sein. So haben Sie die Möglichkeit, durch Sonderzahlungen (z. B. ein Erbe, Prämien, Weihnachts- oder Urlaubsgelder und mehr) den Kredit auf einen Schlag um eine größere Summe zu tilgen. Dies sollte im Idealfall ohne Sonderspesen möglich sein.

Monatliche Belastungen, Raten und Zinsen

Zudem sollten Sie sich genau überlegen und kalkulieren, wie groß die Belastungen durch einen Immobilienkredit sein dürfen, die Sie sich sicher monatlich möglichst problemlos und sicher leisten können, ohne dass Sie am Hungertuch nagen müssen und noch genug Rücklagen haben. Es können immer mal ungeahnte Kosten wie die Reparatur Ihres Autos auf Sie zukommen, die Sie nicht in Bedrängnis bringen und die Bedienung des Kredites in Gefahr bringen sollten. Schließlich geht es um die Finanzierung Ihres Zuhauses. Denn ist es Ihnen aus irgendwelchen Gründen wie unvorhergesehenen Kosten oder einer Arbeitslosigkeit nicht mehr möglich, den Immobilienkredit zu bedienen und ist als Grundpfandrecht die Immobilie in Ihrem Immobilienkredit hinterlegt, wie dies in der Regel der Fall ist, verlieren Sie so Ihr Eigenheim und damit auch Ihr Zuhause.

Immobilienkredit: jetzt vergleichen!

Informieren Sie sich auf jeden Fall umfassend und vergleichen Sie die exakten Konditionen verschiedener Kreditgeber, um das für Sie günstigste und beste Angebot zu finden. Hierfür können Sie zum Beispiel unseren Kreditrechner auf dieser Seite verwenden. Wir empfehlen Ihnen hierbei unbedingt, nur seriöse Kreditgeber in Betracht zu ziehen – wie sie in unserem Kreditrechner gelistet sind.

Weitere Informationen zum Immobilienkredit finden sich auch im ausführliche "Wohnkredit"-FAQ für Österreich zum Nachlesen.