Von einer Vollfinanzierung wird gesprochen, wenn der Kauf einer Immobilie oder der Hausbau ohne Eigenmittel durchgeführt wird. Auch wenn nur die reinen Immobilienkosten mit Fremdkapital finanziert werden, spricht man von einer Vollfinanzierung.
Vollfinanzierung für den Hausbau
Grundsätzlich ist diese Art der Finanzierung dann sinnvoll, wenn die Kreditzinsen oder Bauzinsen sehr niedrig sind. Dabei eignet sich dann eine solche Vollfinanzierung für allem vor junge und vermögende Personen, der über ein relativ hohes Einkommen verfügen, dass dann gleichzeitig auch sicher ist. Dazu gehören zum Beispiel junge Beamte, die über eine Festanstellung verfügen und auch mit weiter steigenden Einkommen rechnen können. Ebenfalls ist es für junge Arbeitnehmer oder auch Unternehmer mit einem überdurchschnittlich hohen Einkommen oder Vermögen geeignet.
Die oben als Beispiel aufgeführten Personengruppen profitieren von den niedrigen und derzeit schon sehr lange anhaltenden Zinsphasen durch die Niedrigzinsphase der Europäischen Zentralbank (EZB). Der Kreditgeber ( Banken etc.) bietet hier den Kreditnehmern sehr gute Konditionen für einen Immobilien Kredit an. Dies hängt aber auch mit deren Sicherheiten zusammen. Wenn jemand von diesen Personengruppen sein Kapital rentabel in anderen Anlageformen angelegt hat, der kann dann diese niedrigen Zinsen für eine Fremdkapital-Neuaufnahme besonders gut ausnutzen.
Hauskauf ohne Eigenkapital
Auch für Personen ohne Sicherheiten oder Ersparnisse kann eine Vollfinanzierung interessant sein, wenn zu erwarten ist, dass in den kommenden Jahren wieder steigende Zinsen wahrscheinlicher sind. Deshalb ist es auch für junge Familien, die über ein sicheres und festes Einkommen verfügen, jedoch dort noch kein Eigenkapital vorhanden ist, aber die Doppelbelastung aus Sparen und Mieten vermeiden wollen, interessant.
Weitere Informationen über den Hauskauf oder -Bau ohne Eigenkapital erfahren Sie hier.
In Österreich gelten seit Juli 2022 strengere Regeln für die Vergabe für den Wohn- oder Immobilienkredit. Kreditnehmer müssen bei Abschluss des Kreditvertrages mindestens 20 Prozent Eigenkapital vorweisen. Die Kreditrate darf 40 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens nicht überschreiten. Die maximale Kreditlaufzeit wurde auf 35 Jahre begrenzt.
Vorteile der Vollfinanzierung
Was zeichnet eine Vollfinanzierung aus und wie sind die Vorteile? Mit Hilfe der Vollfinanzierung bleibt der Kreditnehmer flexibel, wenn dieser in Österreich in Haus kaufen oder bauen möchte.
Für Personen mit einem sehr guten und festen Einkommen sowie wohlhabende Personen ist eine Vollfinanzierung von Vorteil, wenn die Zinsen niedriger sind als die Zinserträge der Anlageform, in das das vorhandene Kapital von diesen Personen investiert ist. Eine Vollfinanzierung bei guten Einkommen ist dann auch interessant, wenn die Immobilie sehr preiswert eingekauft werden kann. Auch hilft die Vollfinanzierung bei sicherem Einkommen dort, wo eine Doppelbelastung aus Sparquote und Miete vermieden werden will.
Mögliche Risiken: Darauf muss man achten
Worauf muss man achten, um die Risiken der Vollfinanzierung in Österreich zu minimieren
Grundsätzlich ist bei einer Vollfinanzierung immer ein erhöhtes oder hohes Risiko vorhanden. Trotzdem kann eine komplette Baufinanzierung mit Fremdkapital eine richtige Entscheidung sein, wenn die Risiken hier minimiert werden. Dazu gehören einige Punkte auch in Österreich, die beachtet werden sollten.
Anschlussfinanzierung
Grundsätzlich gehört die Anschlussfinanzierung zu den Risiken der Bau- oder Immobilienfinanzierung. In der Regel verfügen Hypotheken Darlehen über eine Zinsfestschreibung von 10 oder 15 Jahren. Danach erfolgt dann für solche Darlehen eine variable Verzinsung, die sich an den Tagesentwicklungen vom Zins her orientiert.
Hier kann der Tatbestand eintreten, dass dann eine Anschlussfinanzierung in eine Hochzinsphase hineinfällt und somit die gesamte Durch-Finanzierung dann Probleme bekommt. Deshalb sollte hier dann, wenn Anzeichen einer Zinswende vorhanden sind, sofort reagiert werden.
Einkalkulierung von Marktpreisschwankungen
Die Immobilienpreise unterliegen ebenfalls Schwankungen und können somit die Finanzierung ebenfalls stark beeinflussen. Wenn dann ein Verkauf notwendig wird, wenn es auf den Immobilienmärkten (zum Beispiel Weltwirtschaftskrise) zu einem Crash kommt, kann dies den Ruin des Kreditnehmers bedeuten.
Bei einer vorzeitigen Rückzahlung von einem Kredit besteht die Gefahr, dass hier eine Vorfälligkeitsentschädigung zu begleichen ist, die ebenfalls sehr teuer werden kann. Deshalb sollten gerade bei einer Voll-Bau- oder Immobilienfinanzierung die Marktpreisschwankungen mit ins Kalkül gezogen werden. Auch muss eine solche Sicherheit oder Reaktionsfähigkeit vorhanden sein, dass die Situation, unter Druck die Immobilie verkaufen zu müssen (wie oben beschrieben), nicht eintritt.
Immobilienwert durch Gutachten schätzen
Eine Überprüfung des Immobilienwertes durch ein Immobiliengutachten spielt eine große Rolle. Auch wegen der oben erwähnten Möglichkeiten, dass es zu unvorhergesehenen Schwankungen der Immobilienpreise kommen kann, sollte unbedingt der Immobilienwert vor dem Kaufabschluss überprüft werden. Dabei ist hier die geeignetste Lösung die Mithilfe von einem unabhängigen Gutachter.
Gerade bei Altbauten oder renovierungsbedürftigen Wohneinheiten können gut versteckt viele Altlasten vorhanden sein. Dazu gehört zum Beispiel eine schlechte Dämmung, eine alte Elektronik oder auch defekte oder kaputte Wasserleitungen. Dadurch kann dann der Wert einer Immobilie allein aufgrund dieser Mängel um einige zehntausend Euro nach unten sinken. Deshalb kann hier der tatsächliche Wert nur von einem Fachmann objektiv eingeschätzt werden. Ein solches Gutachten kostet zwar einen fünfstelligen niedrigen Betrag (zum Beispiel 1.000 Euro oder mehr), doch eine solche Investition wird sich rechnen. Ebenso überzeugt dann ein von einem unabhängigen Gutachter nachgewiesener Wert auch bei den Verhandlungen mit den Kreditgebern (zum Beispiel der Bank etc.).
Abhängig vom Einkommen
Wer jedoch nur einen befristete Angestellten-Tätigkeit oder einen befristeten Job hat oder sich in der Probezeit bei einem Arbeitsverhältnis befindet, sollte eine Vollfinanzierung selbst nicht in Anspruch nehmen. Auch sollten Doppelverdiener darauf achten, dass ein Verdienst nicht durch Unfall oder Krankheit oder Schwangerschaft ganz wegfällt und wenn hier keine zusätzlichen Sicherheiten vorhanden sind, sollte ebenfalls eine Vollfinanzierung nicht in Anspruch genommen werden.
Darüber sollten Sie sich auch informieren:
Viele oder alle der hier vorgestellten Produkte stammen von unseren Partnern, die uns entschädigen. Dies kann Einfluss darauf haben, über welche Produkte wir schreiben und wo und wie das Produkt auf einer Seite erscheint. Dies hat jedoch keinen Einfluss auf unsere Bewertungen. Unsere Meinung ist unsere eigene.
