Bei einem Finanzplan ist es gleichgültig, um welche Immobilie es sich letztendlich handelt, denn ein Finanzierungsplan für eine Doppelhaushälfte oder ein Bungalow macht definitiv genauso viel Sinn wie für ein freistehendes Haus oder für einen Wohnkomplex als Kapitalanlage.
Gesetzliche Vorschriften gibt es bei diesem Plan nicht zu beachten. Dennoch gibt es drei wesentliche Aspekte, welche von besonderer Bedeutung sind. Diese umfassen zum einen das Eigenkaptal und die Fremdmittel und zum anderen die Summe der gesamten Kosten. Diese drei Aspekte stellen die wichtigsten Eckpfeiler eines Finanzierungsplans dar.
In Österreich gelten seit Juli 2022 strengere Regeln für die Vergabe für den Wohn- oder Immobilienkredit. Kreditnehmer müssen bei Abschluss des Kreditvertrages mindestens 20 Prozent Eigenkapital vorweisen. Die Kreditrate darf 40 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens nicht überschreiten. Die maximale Kreditlaufzeit wurde auf 35 Jahre begrenzt.
Aufbau und Erstellung eines Finanzierungsplans
Wer in Österreich ein Objekt erwerben möchte und auf Fremdmittel angewiesen ist, benötigt einen aussagekräftigen Finanzierungsplan. Die zugrundeliegenden Daten sollten realistisch sein, damit der Plan im Endeffekt einen echten Mehrwert bietet. Auch die Nebenkosten sind in diesem Zusammenhang nicht zu unterschätzen. Wer einen realistischen Plan vorzuweisen hat, kann diesen bei Bedarf dann der Hausbank oder anderen Kreditinstituten vorstellen.
Wichtig ist auch, dass der jeweilige Plan den eigenen wirtschaftlichen Gegebenheiten entspricht, so dass es am Ende eines Monats nicht zu eventuellen Engpässen kommt. Weiterhin ist es zwecks Übersicht sinnvoll, einzelne Posten stichpunktartig aufzuführen. Zunächst wird der Eigenkapitalanteil angegeben. Darunter wird schließlich der Betrag des Fremdkapitals aufgelistet.
Schließlich ergeben beide Posten die Gesamtkosten. Im zweiten Teil werden jene Mittel aufgelistet, die der potenzielle Kreditnehmer selber zur Verfügung stellen wird. Dies können auch handwerkliche Leistungen sein. Darunter werden dann die Fremdmittel gegliedert dargestellt, denn unter Umständen wird nicht nur eine Bezugsquelle in Anspruch genommen.
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Detaillierte Gliederung für die optimale Finanzplanung
Damit der Finanzierungsplan zum Schluss sauber gegliedert ist, macht es Sinn, zunächst einmal alle wichtigen Punkte auf einem Blatt Papier festzuhalten. Danach dann geht es an die übersichtliche Gliederung, so dass Kreditnehmer und auch Kreditgeber sich schnell in den Plan einfinden können. Eine genaue Ausarbeitung ist wichtig, so dass zum Schluss keine Fragen mehr offenbleiben.
Die Nebenkosten werden ebenfalls in verschiedene Abschnitte unterteilt, wie zum Beispiel die Kosten für den Architekten, die Baugenehmigung, Grundstückskosten, Maklerkosten, Grunderwerbssteuer und dergleichen. Auch eventuelle Grundbucheinträge werden hier berücksichtigt. Die Gesamtkosten müssen zudem auch Bauabnahme-Gebühren sowie Kosten für das Material beinhalten. Was das Eigenkapital betrifft, handelt es sich hier nicht nur um das herkömmliche Bankguthaben, sondern auch um Bausparverträge, eventueller Grundbesitz oder auch Wertpapiere. Eigenleistungen werden dem Eigenkapital ebenfalls zugeordnet, wenn bei Bau des Objekts mitgeholfen wird.
Schließlich werden die Fremdmittel den Eigenleistungen gegenübergestellt. Dabei ist es egal, ob es um Darlehen oder andere Fördermittel geht. Wer von den Gesamtkosten den Eigenmittelanteil abzieht, kommt schließlich auf die Summe der benötigten Fremdmittel. Wer etwaige Fördermittel in Anspruch nehmen möchte, muss frühzeitig die jeweiligen Anträge stellen.
Laufzeit und Zinskonditionen
Wenn es darum geht, einen realistischen Finanzierungsplan zu erstellen, müssen auch die Laufzeiten und Zinsen der Kredite genau berücksichtigt werden. Hier gilt es individuell zu planen, denn jeder Haushalt verfügt zum einen über andere finanzielle Mittel und zudem über individuelle Ausgaben. Nicht selten fallen dem potenziellen Kreditnehmer nach der Erstellung des Finanzierungsplans noch wichtige Details ein, welche dem Plan hinzugefügt werden müssen. Daher ist es sinnvoll, zunächst eine Rohfassung zu erstellen mit Puffer für nachträgliche Änderungen und den gesamten Plan, wenn er dann fertig ist, noch einmal detailliert und sauber zu kreieren.
Auf diese Weise kann eine Darstellung für etwaige Kreditgeber transparent und nachvollziehbar sein. Zu berücksichtigen sind nicht nur die monatlichen Fixkosten, sondern auch Rückstellungen für Sonderkosten für beispielsweise KFZ-Reparaturen, Reparaturen der Waschmaschine und dergleichen. Wer handwerklich begabt ist, kann diese Fähigkeiten besonders gut nutzen, um das in en Eigenkapitalanteil zu bringen und diesen damit zu erhöhen. Nicht wenige Interessenten fragen sich zudem, ob ein Bauvorhaben ohne Eigenkapital finanziert werden kann. Das ist möglich, auch wenn dann höhere Belastungen die Folge sind.
Fazit
Ein Finanzierungsplan ist dann notwendig, wenn es darum geht, eine Immobilie oder ein anderes Projekt zu finanzieren. Die jeweiligen Kosten werden schriftlich erfasst und summiert, so dass eine Übersicht für Kreditnehmer und auch Kreditgeber gegeben ist.
Wenn die Gesamtkosten ermittelt sind, werden eventuelle Eigenkapitalanteile abgezogen und somit ergeben sich die benötigten Fremdmittel. Was das Eigenkapital betrifft, fließen auch eigene Leistungen mit in diese Sparte. Zu beachten sind auch jene Kosten, welche nach dem Hausbau anfallen.
Wer möchte, kann im Rahmen der Kredite auch Sondertilgungen vereinbaren, auf diese Weise ist das Darlehen schneller abgezahlt und die Laufzeit verkürzt sich. Insgesamt ist es wichtig, so früh wie möglich den Finanzierungsplan zu erstellen, auch damit eventuelle Fördergelder rechtzeitig beantragt werden können. Zudem werden finanzielle Engpässe bereits im Vorfeld vermieden. Wer die drei Aspekte Eigenkapital, Fremdkapital und Gesamtkosten detailliert berücksichtigt, hat die wichtigsten Eckpfeiler für seinen Plan parat.
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