Immobilienfinanzierung: Kredit & Finanzierung für Immobilien in Österreich

Immobilienfinanzierung: Alle Informationen über eine Immobilienfinanzierung in Österreich inklusive Online-Kreditrechner für einen Immobilien Kredit oder eine Finanzierung finden Sie hier. Setzen Sie unbedingt auf seriöse und professionelle Finanzberater, wenn es um Ihr Eigenheim geht!

Finanzierungsrechner

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Die Immobilienfinanzierung - So finanzieren Sie Ihre Immobilie!

Mit welchen Kosten muss ich beim Erwerb einer Immobilie rechnen?

Wenn Sie die Immobilie oder den Baugrund über einen Makler gefunden und gekauft haben, sollten Sie mit Kosten von typischerweise 3,0% (zzgl. gesetzl. MwSt.) des Kaufpreises an Maklerprovision rechnen. Möglicherweise können Sie durch gutes Verhandlungsgeschick diese Maklerprovision etwas reduzieren.

Weiters sind an Grunderwerbssteuer 3,5% an das Finanzamt zu bezahlen, sowie 1,0% Eintragungsgebühr für das Grundbuch. Für die Errichtung des Kaufvertrages benötigen Sie einen Rechtsanwalt, welcher rund 1,0% des Kaufpreises (als Orientierungshilfe) kostet. Als Richtwert sollten Sie von rund 7,5% - 9,0% Spesen als Kaufnebenkosten ausgehen.

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Die Immobilienfinanzierung gehört für Privatpersonen definitiv zu den umfangreichsten und auch komplexesten Finanzierungsarten, die es am Markt gibt. Aufgrund dieser Tatsache und wegen der meistens hohen Darlehenssummen im sechsstelligen Bereich ist es empfehlenswert, dass Sie sich zunächst einmal grundlegend zum Thema Immobilien- oder Wohn Baufinanzierung informieren, bevor Sie tatsächlich bei Ihrer Bank eine Baufinanzierung vornehmen. Es gibt nämlich zahlreiche Faktoren und Konditionen, die Sie im Zuge einer Finanzierung für den Haus- oder Wohnungskauf bzw. Bauvorhaben beachten sollten. Dazu gehören beispielsweise die anfallenden Kosten, optionale Sondertilgungen und auch das Eigenkapital spielt heutzutage bei einer Immobilienfinanzierung eine große Rolle.

Was sollte ich zur Immobilienfinanzierung wissen?

Im Folgenden möchten wir Ihnen einen Überblick darüber geben, welche Themen im Zuge einer Immobilienfinanzierung für Sie als Kreditsuchenden interessant und wichtig sind. Es sind in erster Linie die folgenden Punkte, zu denen Sie zumindest über grundlegende Informationen verfügen sollten, welche Rolle diese Aspekte bei einer Immobilienfinanzierung spielen:

• Eigenkapital
• Rate
• Laufzeit und Zinsgestaltung
• Kosten
• Sondertilgungen
• Darlehensraten
• Sicherheiten

Beginnen möchten wir mit der Erläuterung des Eigenkapitals, da dieses mittlerweile bei nahezu jeder Immobilienfinanzierung eine sehr wichtige Rolle spielt.

Eigenkapitalquote sollte mindestens 25 Prozent betragen

Vor allem seit sich die Hypothekenzinsen am Markt auf einem extrem niedrigen Niveau befinden, hat das Eigenkapital in der Immobilienfinanzierung eine immer wichtigere Rolle eingenommen. Insbesondere die besonders günstigen Zinssätze, die teilweise unterhalb von 1,5 Prozent liegen, lassen sich im Prinzip nur dann realisieren, wenn Sie als Kreditnehmer eine Eigenkapitalquote zwischen 25 und 35 Prozent bereitstellen können. Je mehr Eigenkapital Sie nämlich in die Immobilienfinanzierung einbringen, desto geringer ist das Risiko der Banken und desto niedriger kann daher auch der jeweilige Zinssatz angesetzt werden.

Wie viel Geld muss man bei einem Immobilienkredit einbringen?

Zudem sorgt Eigenkapital natürlich dafür, dass die monatliche Kreditrate deutlich geringer ausfallen kann, als wenn Sie eine Vollfinanzierung vornehmen müssen. Daher ist es mittlerweile Standard, dass Kreditinstitute ihre günstigsten Darlehenszinsen im Bereich der Immobilienfinanzierung meistens nur bei Eigenkapitalquoten von 25 bis 35 Prozent aufwärts offerieren. Das bedeutet, dass man bei einem Bauvorhaben oder einem Hauskauf von 400.000 Euro zwischen 100.000 und 140.000 Euro selbst aufbringen sollte.

Raten, Laufzeit und Zinsgestaltung

Sehr wichtige Komponenten bei einer jeden Immobilienfinanzierung sind die zu vereinbarende Kreditrate sowie Laufzeit und Zinsgestaltung beim Darlehen. Bei der Kreditrate sollten Sie darauf achten, dass diese Ihr monatlich frei zur Verfügung stehendes Einkommen auf keinen Fall übersteigt, sondern stattdessen ein gewisser Puffer vorhanden ist. Falls Sie also beispielsweise anhand der Einnahmen- und Ausgabenrechnung ermittelt haben, dass Ihr monatlich frei verfügbares Einkommen bei 1.000 Euro liegt, ist es empfehlenswert, dass die spätere Darlehensrate einen Betrag von monatlich beispielsweise 700 bis 800 Euro nicht übersteigt. Die Laufzeit ergibt sich bei Immobilienkredit aus den vorgegebenen Komponenten Darlehenssumme, Zinssatz und Tilgungsanteil.

Aktuell ist es lohnenswert empfehlenswert, eine möglichst hohe anfängliche Tilgung zu wählen, damit der Kredit so schnell es geht abbezahlt ist und sich dadurch das spätere Zinsänderungsrisiko reduziert, welches bei einer Anschlussfinanzierung wartet. In dem Zusammenhang ist es sehr wichtig, die passende Zinsgestaltung zu wählen. In einer Niedrigzinsphase bietet sich im Prinzip ausschließlich die Festschreibung der Zinsen an, wobei eine möglichst lange Zinsbindungsdauer von beispielsweise 15 oder 20 Jahren gewählt werden sollte. Ein variabel verzinsliches Immobiliendarlehen ist hingegen nur in einer Situation ratsam, in der die Zinsen entweder bereits auf einem sehr hohen Niveau sind oder in den kommenden Jahren von fallenden Zinssätzen auszugehen ist.

Kosten des Immobilienerwerbs und der Immobilienfinanzierung

Einen sehr wichtigen Faktor stellen für den Kreditnehmer bei jeder Immobilienfinanzierung und bereits beim Erwerb der Immobilie die zahlreichen Kostenfaktoren dar, die in dem Zusammenhang berücksichtigt werden sollten. Zwar gibt es hier keinen einheitlichen Satz, der für jede Baufinanzierung gilt, aber dennoch sind es in aller Regel bestimmte Kosten, die bei den weitaus meisten Immobilienkrediten und Immobilienkäufen anfallen. Daher möchten wir im Folgenden einige durchschnittliche Kosten angeben, mit denen Sie auch bei der Immobilienfinanzierung und der Berechnung der benötigten Darlehenssumme kalkulieren sollten:

• Grunderwerbsteuer : 3,5 bis 6,5%
• Eintragungsgebühr Grundbuch: 1,0%
• Notar kosten: 1,0%
• Makler Courtage: 3 bis 6%
• Kreditsteuer: 0,8%
• Bearbeitungsgebühr: 1 bis 2%

Diese dargestellten Prozentsätze beziehen sich fast immer auf den Kaufpreis der jeweiligen Immobilie, sodass sie insgesamt im Zuge einer Immobilienfinanzierung mit Nebenkosten von insgesamt zwischen etwa 10 und 20 Prozent rechnen müssen. Bei der Immobilienfinanzierung selbst fallen in erster Linie die zu zahlenden Kreditzinsen als Kosten an. Zudem können auch noch bestimmte Gebühren hinzukommen, beispielsweise für die Führung des Kreditkontos und Bearbeitungsgebühren.

Verschiedenen Darlehen stehen zur Auswahl

Wichtig zu wissen ist, dass eine optimale Immobilienfinanzierung oftmals aus mehreren Darlehensarten besteht. In vielen Fällen macht es Sinn, mehrere Kreditarten miteinander zu kombinieren, um deren jeweilige Vorteile zu nutzen. In der Übersicht sind es insbesondere die folgenden Darlehensarten, die oftmals in eine Immobilienfinanzierung eingebunden werden:

• Annuitätendarlehen
• Tilgungsdarlehen
• endfälliges Darlehen
• Bauspardarlehen
• Fremdwährungskredit

Von den zuvor aufgezählten Darlehen handelt es sich beim Annuitätendarlehen um den mit Abstand am häufigsten Immobilienkredit. Diese Finanzierungsvariante zeichnet sich vor allem dadurch aus, dass die monatliche Kreditrate während der gesamten Zinsfestschreibungsdauer nicht verändert wird. Stattdessen ändert sich ausschließlich das Verhältnis von Zinsen und Tilgung zueinander, denn im Laufe der Rückzahlungsdauer nimmt die Tilgung einen immer größeren Anteil ein. Wer stattdessen gerne möchte, dass er bereits bei Abschluss des Darlehens genau weiß, wann der Kredit vollständig getilgt sein wird, der entscheidet sich häufig für ein Tilgungsdarlehen.

Haus oder Wohnung mit Darlehen finanzieren

Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen ist es dabei nämlich so, dass die Höhe der Tilgung kontinuierlich bleibt, während sich die Rate als solche im Laufe der Jahre reduziert. Das Fremdwährungsdarlehen ist hingegen nur für Kreditnehmer geeignet, die dazu bereit sind, ein etwas höheres Risiko bei der Finanzierung einzugehen. Es kann nämlich passieren, dass durch eine ungünstige Entwicklung des entsprechenden Währungskurses beim Fremdwährungsdarlehen sogar Verluste entstehen, sodass eine höhere Kreditsumme zurückgezahlt werden muss, als zuvor aufgenommen wurde.

Darüber hinaus gibt es teilweise die Möglichkeit, spezielle Förderdarlehen aufzunehmen, die besonders günstige Zinssätze oder auch einen Zuschuss zur Tilgung beinhalten. Hier sollten Sie sich im Detail informieren, welche Möglichkeiten für Sie bestehen.

Sicherheiten beim Immobiliendarlehen

Praktisch kein Immobilienkredit wird heutzutage von den Banken vergeben, ohne dass ein Großteil der Finanzierungssumme abgesichert ist. Im Bereich der Immobilienfinanzierung ist die Hypothek bzw. Grundschuld nach wie vor die mit Abstand wichtigste Absicherung. Meistens wird eine erstrangige Grundschuld als Sicherheit ins Grundbuch eingetragen, die zwischen 60 und 80 Prozent des aktuellen Verkehrswertes der zu finanzierenden Immobilie beträgt. Somit ist ein Großteil der Darlehenssumme bereits abgesichert, während der restliche Kredit entweder als Blankodarlehen vergeben wird oder der Kreditnehmer kann noch weitere Sicherheiten stellen, wie zum Beispiel eine Bürgschaft oder die Verpfändung von Wertpapieren. Für die Sicherheiten gilt das gleiche wie für das bereits angesprochene Eigenkapital, nämlich dass eine hohe Absicherung aus Sicht der Banken zu einem verminderten Risiko führt, sodass dann auch besonders günstige Kreditzinsen angeboten werden können.

Kreditvergleich durchführen ist sehr empfehlenswert

Bei kaum einer anderen Finanzierungsform ist es so wichtig, einen möglichst umfangreichen Kreditvergleich durchzuführen. Zwar werden Immobilienfinanzierungen ohnehin bereits zu sehr günstigen Zinssätzen angeboten, jedoch machen schon wenige zehntel Prozent aufgrund der oftmals hohen Darlehenssummen einen großen Unterschied, was die Gesamtbelastung angeht. Nehmen Sie beispielsweise 150.000 Euro als Immobiliendarlehen auf und haben Sie mehrere Angebote vorliegen, bei denen der Zinsunterschied lediglich 0,3 Prozent beträgt, so bedeutet dies dennoch pro Jahr eine mögliche Kostenersparnis von immerhin 450 Euro. Auf eine Laufzeit von zehn Jahren gerechnet wurde das Einsparpotenzial demnach fast 5.000 Euro betragen, obwohl der Zinsunterschied nur bei geringen 0,3 Prozent pro Jahr liegt.

Finanzieren von Immobilien ist in Österreich nicht schwer. Nehmen Sie Kontakt mit Ihrer Bank auf oder nutzen Sie professionelle Kreditrechner. Damit wissen Sie genau, wie viel Kredit Sie von Ihrer Bank für das Finanzieren von Immobilien (Haus kaufen, Wohnung kaufen, Bauvorhaben finanzieren) benötigen. Ihre Bank bietet Ihnen in der Regel eine kostenlose Beratung für ihre Kunden. Informieren Sie sich dennoch vorab in diesem Ratgeber und holen Sie sich Tipps.

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Häufig gestellte Fragen zur Immobilienfinanzierung

Das sollten Sie wissen, bevor Sie sich um eine Finanzierung für Bauvorhaben oder Wohnungen umsehen:

Wer kann eine Baufinanzierung oder Wohnungsfinanzierung beantragen?

Jede Person, die ihren ordentlichen Wohnsitz in Österreich hat, kann eine Finanzierung beantragen.

Für welche Zwecke kann eine Baufinanzierung beantragt werden?

Eine Immobilienfinanzierung kann zu folgenden Zwecken verwendet werden:

• Baugrundkauf
• Hausbau
• Um- oder Zubau
• Renovierung oder Sanierung
• Wohnungs- oder Hauskauf
• Umschuldung en, betreffend einen der genannten Verwendungszwecke.

Finanzierungsplan für die Bank erstellen

Um eine Immobilienfinanzierung über die Bank zu ermöglichen, ist in der Regel ein Finanzierungsplan notwendig. Banken und Kreditinstitute bewilligen Baufinanzierungen und Hausbaukredite grundsätzlich erst nach Überprüfung des Finanzplans.

Ein Finanzierungsplan enthält unter anderem eine Gesamtkostenaufstellung des Bauvorhaben, sowie den Eigenkapital- und Fremdkapitalanteil. Zudem werden Sicherheiten, Baupläne und Zeitpläne ebenfalls aufgelistet. Der Kreditgeber hat dadurch einen Überblick über das Hausbauvorhaben und minimiert das eigene Risiko.

Welche Unterlagen sind notwendig, um eine Finanzierung beantragen zu können?

Um eine Immobilienfinanzierung beantragen zu können, müssen je Verwendungszweck folgende Unterlagen bei der Bank vorgelegt werden:

• Einkommensnachweis der letzten drei Monate
• Eigenmittelnachweis
• Kopie eines amtlichen Lichtbildausweises

Je nach Verwendungszweck werden in der Regel zudem folgende Unterlagen benötigt:

Für den Kauf des Baugrunds:

• Kaufvertrag oder Kaufvertragsentwurf
• Amtliche Bestätigung der Grundstück swidmung
• Aktueller Grundbuchsauszug

Für den Hausbau:

• Genehmigte Einreichpläne inklusive Lageplan
• Baubewilligungsbescheid inklusive Bauverhandlungsschrift
• Baukostenaufstellung oder Kostenvoranschlag der Baufirma
• Aktueller Grundbuchsauszug

Für Um- oder Zubau

• Bestandspläne der Immobilie
• Genehmigte Einreichpläne inklusive Lageplan
• Baubewilligungsbescheid inklusive Bauverhandlungsschrift
• Kostenvoranschlag
• Aktueller Grundbuchsauszug

Zur Renovierung / Sanierung:

• Bestandspläne der Immobilie
• Aktueller Grundbuchsauszug
• Kostenaufstellung oder KostenvoranschlägeBei Baubewilligungspflicht sind zusätzlich folgende Unterlagen notwendig:
• Genehmigte Einreichpläne inklusive Lageplan
• Bescheid der Baubewilligung inklusive Bauverhandlungsschrift

Für Hauskauf:

• Kaufvertrag oder Kaufvertragsentwurf
• Genehmigte Einreichpläne inklusive Lageplan
• Aktueller Grundbuchsauszug

Zum Kauf einer Eigentumswohnung:

• Kaufvertrag oder Kaufvertragsentwurf / Anwartschaftsvertrag
• Plan der Eigentumswohnung
• Nutzwertgutachten (bei Kauf vom Voreigentümer)
• Aktueller Grundbuchsauszug

Umschuldung:

• Bestätigung über Höhe und Zweck der Finanzierung
• Jahreskontoauszug des umzuschuldenden Kreditkontos vom Vorjahr
• Weitere notwendige Unterlagen je nach Verwendungszweck