Immobiliengutachten - Gutachten zur Schätzung einer Immobilie

Die unterschiedlichen Bewertungsverfahren

Im Allgemeinen gilt es drei unterschiedliche Verfahren, um den Wert einer Immobilie festzustellen:

• Ertragswertverfahren: Hierbei wird der Wert einer Immobilie festgestellt, basierend auf den Berechnungen wie hoch der Ertrag aus einer eventuellen Vermietung sein könnte.
• Vergleichswertverfahren: Der Wert einer Immobilie wird bei diesem Verfahren aufgrund vergleichsweise ähnlicher Immobilen festgestellt.
• Sachwertverfahren: Hierzu werden Vergleichswerte herangezogen, die ein bestimmtes Objekt unter der Berücksichtigung des Neupreises gegenübergestellt wird.

Der Berechnungsvorgang beim Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren gehört zu den drei klassischen Berechnungsverfahren. Bei Miet- und Renditeobjekten ergibt sich aus diesem Vorgang der Wert aus eventuellen zu erwartenden Einnahmen einer Investition. Dies bedeutet, dass dieses Verfahren vor allem für den potenziellen Käufer auf ob ein Gewinn aus einer Vermietung zu erzielen ist oder nicht.

Desgleichen ergibt sich aus dieser Berechnung der Verkaufspreis einer Mietimmobilie, welche auch ein Pachtgrundstück oder eine gewerbliche Betriebsanlage sein kann. Dieser Wert dient in der Folge auch als Berechnungsgrundlage für das Finanzamt, andere Behörden und Finanzdienstleistungsunternehmen wie Banken oder Sparkassen. Die beiden letzten genannten verwenden die Einschätzung des Ertragswertverfahrens als Grundlage für die Kapitalsicherung. Des Weiteren dient der ermittelte Wert zur Berechnung der Erbschaftssteuer und der Schenkungssteuer. Wobei es hierbei im Regelfall ein Notar ist, der die Bewertung in Auftrag gibt.

Der Gesamtwert ergibt sich anhand der beiden folgenden Werte:

1. Bodenwert: Dieser ist abhängig von der jeweiligen Größe, der Lage, der bisherigen Verwendung und des zu erwarteten Wertes aufgrund der beabsichtigten Nutzung
2. Einnahmen aus zu erwartender Pacht oder aus Mieteinnahmen

Bei Verpachtungen wird zudem eine Prognoseermittlung durchgeführt, anhand welcher man den zu erwartenden Reinertrag ablesen kann. Besonders bei dieser Art der Wertermittlung sollte ein Experte mit der Werteerstellung beauftragt werden. Dies aus dem Grund, weil es sich in der Vergangenheit gezeigt hat, dass es des Öfteren zu nachträglichen Forderungen des Verpächters oder des Vermieters gekommen ist. Sollte die Wertermittlung von einem freien Sachverständigen vorgenommen werden, muss die Werterstellung die dieser vorgenommen hat, vom Gericht nicht angenommen werden. Welches in der Folge mit erheblichen Kosten verbunden sein kann.

Das Vergleichswertverfahren

Dieses findet vor allem aufgrund seiner Einfachheit, verglichen mit anderen Bewertungsverfahren Anwendung. Stellt sich dieses doch wesentlich einfacher und deswegen auch kostengünstiger dar. Zur Bewertung kommen hierbei vorrangig bebaute als auch unbebaute Grundstücke. Die Methode beruht dabei auf dem Vergleichen ähnlicher Grundstücke und Immobilien bzw. einer Liegenschaft. Von Vorteil ist es hierbei, wenn sich diese in der gleichen Region und im gleichen Einzugsgebiet befinden. Des Weiteren werden noch Werte mit ins Kalkül genommen wie die Größe und die Ausstattung eines Objektes.

In der Hauptsache ergibt sich der Wert aus den folgenden beiden Grundwerten:

1. Der Wert des Grundstückes.
2. Der Wert des Objektes das sich auf diesem befindet.

Zur Anwendung gelangen hier sogenannte Kaufpreissammlungen des österreichischen Gutachterausschusses. Wobei es von wesentlicher Bedeutung ist das zumindest die Vergleichswerte von mindestens 10 gleichwertigen Rundstücken und Gebäuden miteinander verglichen werden.

Das Sachwertverfahren

Zur Berechnung gelangen bei dieser Bewertung jene Kosten, die bei einer Wiederherstellung eines Objektes entstehen würden. Es beruht also auf einer Einschätzung zu den Vergleichswerten herangezogen werden. Insbesondere werden hierbei Gutachten und Kostenkalkulationen mit ins Kalkül gezogen, die von beauftragten Firmen vorgenommen werden. Etwas, das das ohnehin nicht gerade günstige Verfahren recht kostspielig gestalten kann. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei jenen Objekten angewendet, die sich keinem speziellen Marktwert zuordnen lassen - etwa bei einem Objekt, das vor allem der privaten Nutzung dient. Zunehmend wird dieses Verfahren vor allem dann angewandt, wenn Grundstücke oder Immobilien, die bisher einer reinen privaten Nutzung dienten, veräußert werden und umgewidmet werden. Das geschieht recht häufig, wenn der Grund und Boden für die Errichtung eines gewerblichen Betriebes oder neuer Wohnungen genutzt werden soll.

Hierbei kommt es vornehmlich zur Eruierung der beiden folgenden Werte:

1. Der Bodenwert samt sämtlicher Nebenkosten.
2. Der Wert der Außenanlagen.

Im Besonderen kommen bei dieser Bewertung die folgen Aspekte zur Berechnung:

1. der Bodenwert
2. die Grundstücksgröße
3. das Baujahr des Bauwerks/der Bauwerke
4. die amtliche Baubeschreibung sämtlicher Gebäude und der Außenanlagen
5. eine dezidierte Beschreibung des jeweiligen Grundstücks und Bodens
6. Auskünfte über Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen
7. Informationen über betrieblichen Einrichtungen

Fazit vom Experten

Um den tatsächlichen Wert eines Grundstückes, einer gewerblichen Anlage oder eines Objektes feststellen zu können, sollte unbedingt ein Experte beauftragt werden. Zwar stehen auch freie Sachverständige zur Auswahl deren Gutachten aber, gegebenenfalls vor Gericht nicht mit in eine eventuell vorzunehmende Beurteilung nicht mit einfließen wird.

Die Kosten für eine Begutachtung und die darauf erfolgende Wertermittlung gestalten sich dabei unterschiedlich. Die Kosten ergeben sich dabei aus dem zu berechnenden Wert einer Immobilie /eines Grundstückes, der Anzahl der Stunden, die für die Erarbeitung aufgebracht werden müssen und den Wert des Objekts. Wobei sich die Kosten zwischen Euro 750,- und 5.500 Euro bewegen können. Bei einem gegebenen Höchstwert von bis zu 5 Millionen Euro. Im Durchschritt belaufen sich die Kosten für ein Gutachten auf rund 2.200 Euro.