Aktuell ist der österreichische Immobilienmarkt stabil, wobei es im regionalen Bereich zum Teil starke Unterschiede gibt. Ferienimmobilien und Wohnraum sind im Westen von Österreich sowie in der Hauptstadt sehr knapp. Das hängt unter anderem mit dem Mangel an Wohnimmobilien und mit der Landflucht der einheimischen Bevölkerung zusammen. Im Osten dagegen ist der Markt nicht so angespannt und hier gibt es ein größeres Angebot an unterschiedlichen Größen, Preisklassen sowie Lagen. Abseits der größeren Städte stehen viele ältere Bestandsimmobilien zur Verfügung, die äußerst günstig sind, die sich jedoch häufig in einem sanierungsbedürftigen Zustand sich befinden.
Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?
Dazu gibt es eine Vielzahl von Anlassen. Hierzu gehören unter anderem ein geplanter Kauf oder Verkauf, geplante Schenkungen und Erbregelungen, gerichtliche Streitigkeiten in Verbindung mit Erbschaften, Scheidungen, aus steuerlichen Gründen bei einer Investition, bei einer geplanten gewerblichen Nutzung oder bei einer Zwangsversteigerung. Ebenso gehört hierzu auch der Bereich für die Ermittlung von Betriebsvermögen oder die Darstellung des Verkehrswertes.
Bewertung durch einen Experten
Eine Immobile hat in der Regel einen erheblichen Wert. Bei der Anschaffung von einer Immobilie erfolgt normalerweise eine größere Investition. Bei einem Verkauf möchte der Verkäufer den tatsächlichen Wert bekommen und hier nicht unter dem Preis verkaufen. Auch umgekehrt möchte ein Käufer hier keine unrealistische Summe bezahlen, die er dann in einigen Jahren bei einem eventuellen Weiterverkauf nicht umsetzen kann. Aus diesen Gründen ist hier eine Bewertung durch einen Experten erforderlich.
Die Einflussfaktoren bei der Wertermittlung
Für Immobilien gibt es unterschiedliche Einflussfaktoren:
Dazu gehören unter anderem die Lage der Immobilie, das Alter, die Grundstücksgröße, die vorhandene Bausubstanz, der Immobilienzustand (Umfang eines Renovierungsbedarfes), der vorhandene Baubauungsplan (sind Erweiterungsmöglichkeiten vorhanden?) sowie der Energieausweis (wie steht es um die Energieverbrauch?). Ebenso müssen bei einer solchen Bewertung die künftigen Entwicklungen mitberücksichtigt werden. Dazu gehören demografische, wirtschaftliche sowie politische Entwicklungen.
Verkehrswert
Die Verkehrswertermittlung bei einem Wertgutachten (immoblienartunabhängig) erfolgt auf der Grundlage des Liegenschaftsbewertungsgesetztes (LBG). Dabei kann hier ein solches Gutachten sehr umfangreich von der Seitenzahl her sein.
Hierbei wird dann die Berechnung ergänzt um schriftliche Erläuterungen zu der jeweiligen Wertermittlung. Gerade bei gerichtlichen Auseinandersetzungen sind solche Gutachten sehr sinnvoll, um sich auf einen Ausgleich des Vermögens zu einigen. Dabei sind vor Gericht als Beweismittel Wertgutachten, die durch vereidigte Gutachten erstellt worden sind, zugelassen. Ebenso ist eines von einem Sachverständigen erstelltes Gutachten eine objektive Angelegenheit. Deshalb macht es auch Sinn, wenn eine Immobilie privat verkauft werden soll, ein solches Gutachten anfertigen zu lassen. Hier werden die Maklergebühr gespart und der Käufer hat eine Sicherheitsgrundlage, dass der bezahlte Preis somit auch angemessen ist.
Wenn ein Makler beauftragt wird, ist dort die Wertermittlung mit in den Gebühren enthalten. Hier spielen jedoch auch die Eigeninteressen des Maklers eine Rolle, weil sich dessen Provision nach dem erzielten Verkaufspreis der Immobilie richtet.
Die Methoden der Wertermittlung
Bei jeder Immobilie sind Eigenarten vorhanden und es sind hierbei die verschiedensten Faktoren mit einzubeziehen, unabhängig davon, ob es sich um die Bewertung von Privathäusern, Wohnungen oder gewerblichen Immobilien handelt. Die bekanntesten Verfahren sind das Sachwert- sowie das Vergleichsverfahren. Zusätzlich gibt es auch noch das Residual- und Ertragswertverfahren.
Sachwertverfahren
Bei dem Sachwertverfahren erfolgt die Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien ohne Mieterträge. Hierbei handelt es sich in der Regel um eigengenutzte Wohnungen, Häuser oder eigengenutzte Gewerbeimmobilien. Der bebaute Grundstückwerts wird auf der Grundlage des Gebäudesachwertes und des Bodenwertes (Baujahr sowie Renovierungsstau) ermittelt. Hierbei geht es darum, die Kosten zu erfassen, die bei einem neuerlichen Bau anfallen könnten.
Dabei wird hier der reine Substanzwert ermittelt. Das ist ein Vorteil. Der Nachteil dabei ist jedoch, dass die aktuell auf dem Markt vorhandenen Gegebenheiten nicht berücksichtigt werden. Häufig gibt es auch eine Mischung aus Sachwert- und Vergleichswertverfahren, um eine realistische Immobilienbewertung zu bekommen.
Vergleichswertverfahren
Dieses Verfahren wird in Österreich sehr häufig angewandt, weil es auch die jeweils aktuelle Marktsituation mitberücksichtigt. Dabei werden hier gleichwertige Immobilien (Zustand, Ausstattung, Größe, Lage, Umgebung) miteinander verglichen.
Zunächst erfolgt die Ermittlung des Grundstückswertes anhand der Bodenrichtwerte, die vorliegenden Kaufpreise, Expertengutachten sowie den aktuellen Marktberichten. Häufig kommt hier das Vergleichswertverfahren zum Einsatz bei der Wertfeststellung von Wohnimmobilien bei Verkauf, Kauf, bei Erbschaft, Schenkungen oder bei der Aufteilung der Immobilie bei einem Scheidungsvorgang.
Dabei liegt der Vorteil bei der Wertaktualität. Der Nachteil sind hierbei die eventuell fehlenden Vergleichsobjekte. Der Wert gibt jedoch nur den aktuellen Istzustand wieder, der sich unter den veränderten Bedingungen rasch verändern kann.
Das Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren kommt in erster Linie für die Wertermittlung bei Immobilien mit Mieterträgen (vermietete Wohnungen, vermietete Gewerbeimmobilien oder Geschäftshäuser) zum Einsatz. Hierbei werden die Mieteinnahmen sowie der Bodenwert ermittelt. Ebenso fließt in die Berechnung der Liegenschaftszins (der aktuell gültige Zinssatz für Immobilienbesitz) sowie die Instandhaltungskosten mit ein. Der Vorteil liegt bei diesem Verfahren darin, dass es sich auf realistische Zahlen aufgebaut ist. Der Nachteil liegt teilweise im Liegenschaftszins, die nicht immer aktuell mit ausreichend Daten unterfüttert ist.
Das Residualwertverfahren
Diese Verfahrensart kommt hauptsächlich bei Investitionen zum Einsatz. Dabei wird hier der aktuell erzielbare Grundstückspreis ermittelt, um dann die Immobilie wirtschaftlich realisieren zu können. Bei der Ermittlung der Verkehrswerte der Immobilien werden dann wieder Ertragswert- und Vergleichswertverfahren verwendet. Davon werden dann die anfallenden Kosten für die Baumaßnahme in Abzug gebracht und das Ergebnis ist dann der Bodenwert.
Informieren Sie sich auch über Ihre Immobilienfinanzierung, Baufinanzierung, Immobilienertragsteuer oder Grunderwerbsteuer in Österreich.
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