Bis zum Dezember 2015 wurde in Österreich der Einheitswert hauptsächlich für die Feststellung der beim Kauf eines Haus fällig werdende Grunderwerbssteuer verwendet. Seit dem 1. Januar 2016 wird jedoch der Verkehrswert in Österreich als Berechnungsgrundlage angewandt. Dabei erfolgt die Feststellung des Einheitswertes vom jeweils zuständigen Finanzamt. Auch ist für die Verkehrswertermittlung das jeweils zuständige Finanzamt verantwortlich. Hierbei darf der Einheitswert nicht mit dem Verkehrswert des Grundstücks oder des Objektes verglichen werden. Der Einheitswert liegt in der Regel erheblich unter dem Verkehrswert.
Die Ermittlung des Einheitswertes
Bei der Ermittlung des Einheitswerts wird der Wert für das Grundstück vom Finanzamt festgelegt. Die Grundlage für die Berechnung sind die Bebauungsart der Immobilie, die Nutzung sowie die Immobilien- oder Grundstücksfläche.
Dadurch steigt der Einheitswert mit der jeweiligen Wohnfläche. Wenn beispielsweise eine vorhandene Immobilie ein weiteres Stockwerk erhält oder dort mehrere Zimmer angebaut werden, hat diese Veränderung eine Einheitswert-Steigerung zur Folge. Wenn der Immobilienbesitzer den Wert berechnen lassen möchte, muss dieser einen entsprechenden Antrag bei dem für ihn zuständigen Finanzamt stellen. Der Einheitswert gilt auch für forst- und landwirtschaftliches Grundvermögen und auch für Grundstücke, welche zu einem Betriebsvermögen gehören.
Der Einheitswert in Österreich dient auch als Grundlage für die Berechnung von sozialversicherungsrechtlichen Beiträgen bei forst- und landwirtschaftliche Betriebe.
Für die Basis zur Ermittlung der Grunderwerbssteuer (früher der Einheitswert) wird jetzt hierfür der Grundstückswert, also der Verkehrswert, verwendet.
Die Berechnung
Die Berechnung der Einheitswerte erfolgt für gewerbliche, land- und forstwirtschaftlich genutzte sowie für private Grundstücke. Dabei spielen hierbei neben der Lage bei Gebäuden auch deren Ausstattung sowie deren Bauweisen eine Rolle.
Wenn es um unbebaute Grundstücke geht, sind die dazu erforderlichen Komponenten die Grundstücksgröße sowie der Bodenwert, welche miteinander multipliziert werden.
Wenn es sich dagegen um Ein- oder Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke oder Eigentumswohnungen handelt, wird hier als Hauptfeststellung in der Regel das Ertragswertverfahren verwendet. Die Grundlage für dieses Ertragswertverfahren ist die Jahresrohmiete, welche dann um wertmindernde sowie werterhöhende Faktoren entsprechend korrigiert wird. Bei Ein- und Zweifamilienhäuser, die selbst genutzt werden, kommt auch häufig das Sachwertverfahren zum Einsatz. Dieser Sachwert wird dann aus dem Grundstückswert und dem Wert der Immobilie sowie deren Außenanlagen errechnet.
Wenn der Grund- oder Immobilienbesitzer den Einheitswert für sein Grundstück oder seine Immobilie wissen möchte, so nimmt er in Österreich mit dem zuständigen Finanzamt Kontakt auf. Im Internet auf ersten Seite der Finanzbehörde sind die entsprechenden Adressen aufgeführt. Dort sind zum Teil auch der eine oder andere Link zur Ermittlung des Wertes vorhanden. Wer jedoch hier die genauen Daten haben möchte, muss bei dem zuständigen Finanzamt eine Hauptfeststellung beantragen. Dazu dient zur Kontaktaufnahme auch die Adresse auf der oben erwähnten Startseite im Internet.
Der Einheitswert-Bescheid vom zuständigen Finanzamt
Wenn vom Finanzamt der Einheitswert festgestellt worden ist, erfolgt die Ausstellung des Einheitswertbescheides. Diese Verfahrungsweise wird in ganz Österreich einheitlich angewandt, unabhängig davon, ob in den Großstädten oder auf dem Land. Aufgrund des Wertes in Abhängigkeit von der Lage wird dieses von Grundstück zu Grundstück unterschiedlich sein.
Wenn sich beispielsweise die Immobilie in Wien befindet, liegt der Verkehrswert deutlich höher, als dies auf dem Land der Falle wäre, weil dort auf dem Land die Immobilien- und Grundstückpreise wesentlich niedriger als in der Hauptstadt sind. Dabei gibt es jedoch in Bezug auf die Ermittlung des Einheitswertes durch die Finanzbehörde hier die einheitlichen Berechnungsgrundlagen in ganz Österreich.
Sobald der Grundstück- oder Immobilienbesitzer den Bescheid vorliegen hat, hat dieser für mehrere Jahre seine Gültigkeit. Dabei greift ein solcher Einheitswert-Bescheid im Durchschnitt 6 Jahre. Danach erfolgt dann die Erstellung eines neuen Dokumentes. Während der Gültigkeitsdauer ist dieser Bescheid dann die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer als die fortlaufend zu erhebende Steuer auf Immobilienbesitz. Ebenso wird dieser Bescheid auch für die Berechnung von Abgaben oder Gebühren, die zum Beispiel bei einem forst- oder landwirtschaftlichen Besitz anfallen, verwendet. Diese Abgaben oder Gebühren ändern sich dann erst, wenn dann eine neue Berechnung des Einheitswertes vorgenommen wird.
Durch die Daten, die im Einheitswert-Bescheid aufgeführt sind, kann der Immobilienbesitzer auch seine in Zukunft zu entrichtenden Gebühren und Steuern selbst im Voraus berechnen und dadurch entsteht über einen Zeitraum von 6 Jahren mit der Zustellung des Einheitswertbescheides eine gewisse Sicherheit über die Höhe der Abgaben und Steuern in diesem Bereich.
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