Zunächst stellt sich die Frage, worum es sich bei Betriebskosten handelt. Darunter wird im Allgemeinen die Summe aller Kosten verstanden, die aufgrund der Nutzung eines Objekts (z.B. Anlagen, Einrichtungen, etc.) entstehen. Eine Unterscheidung wird zwischen den sogenannten kalten Betriebskosten (exkl. Warmwasser und Heizung) und warmen Betriebskosten (inkl. Warmwasser und Heizung) vorgenommen.
Gesetzeslage der Betriebskostenabrechnung in Österreich
In den österreichischen Gesetzen wird nur bedingt geregelt, was genau unter dem Begriff der Betriebskosten verstanden wird. Es kommt im Zusammenhang mit den Hausbetriebskosten das Mietrechtsgesetz (MRG), das Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG) und das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) zur Anwendung.
Der Großteil der bestehenden Mietobjekte fallen jedoch nicht unter das MRG. Es bestehen für all jene Objekte folglich auch keine genauen gesetzliche Bestimmungen hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung. Auf diese werden die Regelungen des ABGB angewandt. Die Betriebskosten richten sich also nach der Vereinbarung zwischen dem Vermieter und Mieter.
Anwendung des MRG
Kommt das Mietrechtsgesetz im Zusammenhang mit einem Objekt zur Anwendung, so ist in einem Katalog genau geklärt, welche Betriebskosten vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden können. All jene Bestandteile der Betriebskosten, die sich nicht in dem angesprochenen Katalog wiederfinden, dürfen somit auch nicht an den Mieter weiterverrechnet werden.
Laut MRG zählen unter anderem folgende Kosten zu den Betriebskosten:
- Öffentliche Ausgaben (z.B. Grundsteuer )
- Kaltwasserkosten
- Betriebskosten für Gemeinschaftsanlagen (z.B. Garten, Liftanlage, Clubräume, etc.)
- Verwaltungshonorar
- Hausbetreuungsausgaben
Nicht zu den Betriebskosten gemäß MRG zählen bspw. folgende Kosten:
- Wohnungsstrom
- Kosten für den Anschluss am Wassernetz
- Entrümpelungskosten im Haus
- Kosten für die Behebung von Wasserleitungsbrüchen
Eigenschaften einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung
Eine Betriebskostenabrechnung kann hinsichtlich einiger Faktoren auf die Ordnungsmäßigkeit überprüft werden. Der erste Aspekt ist, dass eine solche Abrechnung nachvollziehbar und vollständig sein muss. So muss sie eine übersichtliche Auflistung aller Einnahmen und Ausgaben vorweisen.
Aber auch die Nachvollziehbarkeit muss gegeben sein, es müssen die einzelnen Posten belegbar sein. Jede Ausgabe muss nachgewiesen bzw. belegt werden. Ein einfacher Verweis auf die Summe „Wasser/Abwasser € 4.000,00“ genügt demnach nicht. Wenn das Beispiel Wasser beibehalten wird, so muss im Zuge einer Betriebskostenabrechnung genau aufgeschlüsselt werden, woraus sich der Posten „Wasser/Abwasser“ zusammensetzt (z.B. Wasserwerkvorschreibungen mit Datum).
Außerdem ist es unabdinglich, dass der Mieter sich anhand der Betriebskostenabrechnung ein Bild darüber machen kann, welche Nachzahlungen aufgrund der bezahlten Raten und der tatsächlichen Kosten ergeben. Hierbei genügt eine Gegenüberstellung von Ausgabepositionen, die anhand von Belegen nachgewiesen werden können. Wichtig zu beachten ist hierbei, dass die Kosten im Jahr der Abrechnung entstanden sind.
Eine weitere Eigenschaft der Abrechnung ist, dass eine solche im Haus selbst eingesehen werden kann. Die Belege müssen hierbei nicht im Haus ausgehängt werden. Es genügt, wenn diese in der Hausverwaltung aufliegen und überprüft bzw. eingesehen werden können.
Außerdem ist wichtig zu erwähnen, dass der Vermieter sämtliche Informationen im Zuge einer Betriebskostenabrechnung bereitstellen muss. Der Datenschutz findet in diesem Zusammenhang keine Wirkung.
Die Rechtzeitigkeit
Damit eine Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden kann, muss diese rechtzeitig angefertigt werden. Das bedeutet, dass die Ausgabenpositionen, die verrechnet werden sollen, aufgelistet werden. Die Rechtzeitigkeit ist hier also ausschlaggebend. Nicht ausschlaggebend für die Geltung ist die inhaltliche Richtigkeit.
Wenn Rechnungen nicht zeitgerecht in der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden, können jene Beträge auch nicht mehr verrechnet werden.
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